Ипотечные ставки: почему они будут падать? БН обратился к специалистам с просьбой рассказать, каким они видят ипотечный рынок через полгода. Что будет с процентными ставками, снизится ли доля субсидируемых застройщиками продуктов, вернется ли спрос на ст
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса:
– Ипотечный рынок страны постепенно выходит на траекторию роста: ставки снижаются, объемы сделок увеличиваются. Очевидно, что постепенное снижение ставок по кредитам является позитивным моментом.
Однако не стоит забывать и обратную сторону медали: население привыкает к этому снижению. Это приводит к тому, что часть текущего спроса на ипотеку перетекает на будущее, в котором банковские ставки ожидаются на уровне 8-9%.
Логично, что для сохранения этого спроса застройщикам необходимо предложить такие ставки уже здесь и сейчас, тем более процент субсидирования со временем все больше сокращается. В данном случае субсидирование – больше психологический инструмент, а не экономический. Так что с большой долей вероятности во втором полугодии доля субсидируемых застройщиками займов будет увеличиваться.
Между тем все нынешние тенденции говорят, что к концу года банковская ставка снизится до 10%. Причин верить в снижение много. В первую очередь это продолжающееся постепенное смягчение денежно-кредитной политики ЦБ на фоне относительно низкой инфляции.
Немаловажно отметить развитие в целом ипотечных продуктов, таких как электронная закладная, ипотечные облигации. Не стоит забывать и о специфике ипотечного рынка страны: практически все тенденции по факту задают один-два крупнейших игрока, и во многом от них будет зависеть тот показатель, от которого будут отталкиваться другие банки.
Назар Аржанников, руководитель группы аналитики рынка ипотечного банка «ДельтаКредит»:
– До конца года ставка по ипотеке будет снижаться. Прогнозирую, что средневзвешенная ставка в конце года может опуститься ниже 10%. Дальнейшее движение зависит от стоимости нефти, которая способна ускорить инфляцию. И в случае инфляционного давления ЦБ станет более осторожен в снижении ключевой ставки, а банки – в снижении ставок по ипотеке.
При реализации нашего базового прогноза выдача жилищных кредитов всеми банками по итогам года составит 1,8 трлн руб. (примерно 1 млн выдач).
По итогам года сами же мы планируем выдать 56,3 млрд руб. кредитов по всей России. Конкретно за второе полугодие – около 34 млрд руб.
Олег Тихомиров, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ:
– Мы ожидаем снижения ипотечных ставок, но учитываем и то, что это снижение может отыгрываться ценами на недвижимость. У нас есть несколько драйверов, на которые мы ориентируемся при принятии тех или иных решений по бизнес-плану. И в первую очередь оцениваем свою рыночную долю: если она растет, это значит, что мы заняли правильную позицию.
Но нужно понимать: при этом для нас не стоит задача забрать 100% ипотечного рынка, уже хотя бы потому, что это предполагает рост просрочки и числа дефолтов. Всегда будут клиенты, по которым мы не готовы принять на себя риск. А при средней доле ипотечного рынка на уровне 50% Сбербанк в ряде регионов СЗФО имеет долю в 45%, в Архангельской области – 68%, в Мурманске – 61%. И дальше увеличивать эту долю особого смысла нет.
Между тем наши планы составляются на год и раз в полгода проходят корректировку, поскольку мы их обычно перевыполняем. И пока плановой цифры на конец года не выработано. Но в первом полугодии мы выдали ипотеки на 56 млрд руб. Умножьте эту цифру как минимум на два и прибавьте традиционно более активный спрос ноября-декабря.
Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– В 2017 году ипотечная ставка пошла вниз, и мы надеемся на сохранение этой тенденции. Возвращение же ипотечных заемщиков к покупкам на ранних стадиях строительства остается под вопросом. Это вопрос доверия к застройщику.
Условия работы на рынке в этом году ужесточились, поэтому финансовое благополучие некоторых компаний неоднозначно. Впрочем, для крупных игроков с сильной финансовой подушкой больших сложностей не ожидается. Полагаю, что у таких компаний процент сделок на ранней стадии строительства, в том числе и с ипотекой, будет достаточно высоким. В «Балтийской жемчужине» на сегодняшний день доля сделок по ипотеке составляет 55%. Думаю, к концу года она останется приблизительно на том же уровне.
Наконец, вспомним ипотеку с субсидированной застройщиком ставкой. Таковая воспринимается покупателем как маркетинговый ход. И, насколько я знаю, сами по себе подобные предложения не особо пользуются популярностью, выступая скорее как дополнительный рекламный повод. Поэтому не думаю, что количество таких программ как-то существенно возрастет во второй половине 2017 года. Нам важно, чтобы ипотечные программы на квартиры «Балтийской жемчужины» были максимально прозрачны, поэтому этим инструментом мы не пользуемся.
Мария Баталова, и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:
– По нашим оценкам, к концу 2017 года ипотечные ставки приблизятся к отметке в 9%.
Кстати, выравнивание процентных ставок на первичку и вторичку возможно только в том случае, если вторичный рынок опередит по спросу первичный, чтобы компенсировать предыдущий разрыв. Такой сценарий маловероятен, поскольку спрос на первичном рынке недвижимости традиционно выше, чем на вторичном.
Соответственно и снижение процентных ставок на первичном рынке недвижимости будет проходить быстрее.
В собственных же планах по выдаче на второе полугодие – стабильный прирост от месяца к месяцу и прирост ипотечного портфеля филиала банка по итогам 2017 года на 20% относительно 2016-го.
Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»:
– В третьем и четвертом кварталах 2017 года доля ипотечных программ, субсидируемых застройщиками, продолжит уверенно расти. Что же касается приобретения квартир на ранних стадиях строительства, то безупречная репутация застройщика по-прежнему будет играть одну из ключевых ролей при принятии решения заемщиком.
Дмитрий Алексеев, заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург»:
– Доля субсидируемой застройщиками ипотеки во втором полугодии останется на нынешнем уровне или подрастет незначительно. Но этот прогноз не относится к реальному числу таких сделок, поскольку часть заявлений о субсидируемой ипотеке носят декларативный характер.
По собственным же выдачам мы ожидаем небольшой рост в сравнении с показателями первого полугодия. В пределах 15%. Напомню, за минувшие полгода по Северо-Западу банк «Санкт-Петербург» выдал ипотеку на 10,4 млрд руб. Это 4,7 тыс. кредитов. Несмотря на присутствие филиалов в других регионах, почти все выдачи приходятся на СЗФО, что не мешает банку постоянно входить в федеральный топ-10.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге:
– Если тенденция снижения годовой инфляции, а вместе с ней и ключевой ставки ЦБ РФ сохранится, не исключено, что в перспективе ближайших полутора лет ведущие игроки рынка ипотечного кредитования, в том числе и ВТБ 24, снизят минимальные ставки до уровня 9% годовых.
С учетом продолжающегося роста спроса на ипотечные кредиты, мы рассчитываем на то, что выдачи ипотеки по итогам года вырастут в Петербурге более чем на 10%.
Владимир Емелин, заместитель руководителя ККО петербургского филиала Альфа-Банка:
– Доля субсидируемых застройщиком ипотечных программ будет расти. Субсидирование ипотечной ставки интересно всем сторонам: клиентам предоставляется привлекательная минимальная ставка; застройщики и банки увеличивают клиентскую базу; компании становятся более узнаваемы и создают положительный образ.
P.S. Напомним, сегодня средняя ипотечная ставка согласно индексу сайта «Банки.ру» равняется 11,85% годовых. ЦБ по итогам мая оценивает ее в 11,32%. И никто из привлеченных специалистов не дал прогноз об остановке ее снижения.
